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PRINCASA

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PROGETTAZIONE INTERNI CASA

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arch. giuseppe goglia 
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28/09/2018, 19:29



Mariano-Salerno-


 Un omaggio al mio amico Mariano per il suo bellissimo quadro che ha dato colore ad un mio restyling di una abitazione futuristica .Grazie



Mariano Salerno
considerato tra i migliori artisti contemporanei apprezzato per la sua forza espressiva che trasmette attraverso il colore, le forme  e i personaggi, non è un caso che venga invitato a esporre le sue opere nella Galleria d’Arte della Extrafid di Lugano, Svizzera.

09/08/2018, 18:10

QUANTO COSTA COMPRARE CASA IN ITALIA



Guida-all’acquisto-della-casa


 Stima dei costi per l’acquisto della casa



Quanto costa comprare casa in Italia?
Quali le verifiche da fare per non avere cattive sorprese?
A queste ed altre domande sono stati dedicati interi capitoli nella Guida all’acquisto della casa.
In questa sede, però, voglio portare all’attenzione del lettore come spesso il valore di mercato di un edificio  non corrisponde al suo reale valore. Consideriamo, ad esempio, due edifici finitimi, ambedue in calcestruzzo armato, costruiti rispettivamente uno nei primi anni ’60 e l’altro nei primi anni ’90, notiamo che nella maggior parte degli annunci immobiliari il rispettivo valore di mercato tiene conto della data di costruzione dei due edifici però omette di fatto di considerare nella valutazione  due dati molto importanti.

Il primo dato riguarda il grado di sicurezza statica, rappresentato dalla struttura in calcestruzzo armato così come regolata dalle norme, (nota bene che queste norme nel corso dei trent’anni sono state migliorate come sono stati migliorati i materiali da costruzione impiegati).

Il secondo dato riguarda la prestazione energetica degli edifici, anche in questo caso le norme hanno subito una radicale revisione, in particolar modo nel corso degli anni ’90. Basti pensare che molte regioni italiane hanno già attivato il Catasto Energetico degli Edifici dove vengono registrati i consumi energetici di ogni unità abitativa. Queste informazioni sul consumo energetico serviranno, in un futuro prossimo, a rimodulare le imposte sulla casa. In pratica chi consuma più energia e di conseguenza inquina di più l’ambiente pagherà maggiori imposte sulla casa rispetto a chi consuma meno energia.

Quindi, come è facile intuire, se nella valutazione immobiliare inseriamo questi due dati il valore di mercato dell’edificio degli anni ’60 risulterà di gran lunga inferiore al valore di mercato  dell’edificio degli anni ’90, senza questi due dati invece il valore di mercato di ambedue gli edifici risulterà pressoché identico. 
Pertanto, chi ha intenzione di acquistare casa dovrà non solo informarsi adeguatamente sul mercato immobiliare ma, innanzitutto, dovrà pretendere chiarimenti in merito a quanto sopra esposto onde evitare "spiacevoli sorprese". Io, a riguardo, ritengo che per gli edifici costruiti in calcestruzzo armato, che ad oggi hanno superato i cinquanta anni di vita e, non sono stati adeguati agli attuali valori di sicurezza statica e di prestazione energetica, il  relativo valore di mercato dovrebbe essere non dico dimezzato, ma quasi, visto che, questi edifici hanno ormai superato la metà della loro vita utile.  
Note
In Italia, il primo Comune che ha preso in considerazione il tema della sicurezza statica degli edifici esistenti è stato il Comune di Milano che con il Nuovo Regolamento Edilizio, in vigore dal novembre 2014, introduce al paragrafo 11.6 l’obbligatorietà del Certificato di Idoneità Statica CIS per tutti i fabbricati realizzati da più di 50 anni, indipendentemente dalla disponibilità o meno dell’originario Certificato di Collaudo. Questo documento, inoltre, dovrà essere presente nel Fascicolo del Fabbricato.


26/12/2017, 17:42

SUPERFICIE COMMERCIALE





 Esempio di calcolo della superficie commerciale di un appartamento condominiale




Quando ci imbattiamo nella ricerca dell’immobile da acquistare troviamo sempre indicato all’interno degli annunci immobiliari le informazioni inerenti la superficie commerciale o superficie di vendita  espressa in metri quadri.
E’ fondamentale, per evitare equivoci, sapere che la superficie commerciale è data dalla superficie utile calpestabile interna all’abitazione, dai muri, dalla superficie ponderata di  balconi, cantine, box auto, giardini etc., seguendo una precisa metodologia di calcolo che fa fede ai Quaderni dell’Osservatorio Immobiliare e in particolare ai criteri di calcolo fissati dal D.P.R. n.138 del 1998. (N.B. la norma UNI 10750, spesso utilizzata, è stata abrogata). Nel calcolo della superficie commerciale non devono essere incluse le superfici comuni a tutti i condomini in particolare:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici e i cortili;
 2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
 3) gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari,  (Vedi art.117 del Codice civile come modificato dalla legge n.220/2012).

Chiarito questo fondamentale aspetto, vediamo ora come effettuare le misurazioni:
la superficie dei vani principali e di quelli diretti dev’essere calcolata al 100% includendo i muri interni,  i muri perimetrali esterni fino a uno spessore massimodi 50 cm e il 50% dei muri in comunione fino a uno spessore massimo di 25 cm. 
Le superfici accessorie e pertinenziali devono essere calcolate applicando alla superficie reale un coefficiente di ponderazione (espresso in percentuale).Detti coefficienti vengono assunti costanti indipendentemente dall’ambito territoriale in cui ricadono gliimmobili, e variabili solo in relazione alla destinazione d’uso dell’unità immobiliare e alla destinazione diciascuna tipologia di superficie accessoria. 
Sommando le superfici accessorie e pertinenziali  con la superficie dei vani principali e di quelli diretti otteniamo la superficie commerciale.
A questa superficie moltiplicando il valore di mercato di zona espresso in euro al mq (€/mq) otteniamo il valore di mercato della casa. Questo valore può ulteriormente variare in rapporto all’età della casa, al grado delle finiture, alla posizione etc..
Caso a parte per il box auto venduto separatamente dall’abitazione per il quale il valore di  mercato è condizionato molto dalla domanda e dall’offerta presente per ciascuna zona.
Attenzione! 
Molto spesso i muri a confine con la scala condominiale sono calcolati fino a uno spessore max di 50 cm (al pari dei muri esterni) quando la scala risulta aperta e/o quando per i muri sono state utilizzate soluzioni tecniche al fine di migliorarne l’isolamento acustico e termico.
In ogni caso l’acquirente dev’essere dedotto sul metodo adottato per il calcolo di tutte le superfici.
Nota Bene 
Diversamente dalla superficie commerciale per la Superficie Catastale il metodo di calcolo dei muri a confine con la scala condominiale resta invariato, pertanto lo spessore dei muri si calcola al 50% fino ad un massimo di 25 cm di spessore.





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